Subunternehmerleistungen in der Schweiz abnehmen: Mängel prüfen, innert 60 Tagen rügen und Nachbesserung steuern

1. Ablieferung, Abnahme und Protokoll auseinanderhalten

Die gesetzliche Prüf- und Rügeordnung knüpft an die Ablieferung des Werks an. Im Baualltag kann daneben ein formeller Abnahmetermin oder eine vertragliche Teilabnahme vorgesehen sein. Halten Sie deshalb fest, welcher Werkteil als fertig angeboten und tatsächlich übergeben wurde. Ein Protokoll ist Beweismittel und Organisationshilfe; seine Überschrift entscheidet nicht allein über die Rechtswirkung. Vor der Begehung gehören Vertrag, Pläne, Nachträge, Prüfpflichten und offene Vorleistungen auf denselben Stand.

• Vertragspartner und konkret abzuliefernden Werkteil benennen.
• Fertigstellungsmitteilung, Übergabedatum und Nutzung getrennt dokumentieren.
• Vertraglich vereinbarte SIA-Regeln und besondere Abnahmeklauseln zusätzlich prüfen.

Grundlagen: Fedlex: Obligationenrecht, Werkvertrag ab Art. 363 ↗

2. Offene Mängel: 60 Tage sind eine Höchstfrist, kein Arbeitsplan

Art. 367 OR verpflichtet den Besteller nach Ablieferung zur Prüfung, sobald dies nach dem üblichen Geschäftsgang möglich ist, und zur Anzeige festgestellter Mängel. Für unbewegliche Werke beträgt die Rügefrist seit 2026 60 Tage; eine kürzere vertragliche Frist ist unwirksam. Praktisch sollte die Prüfung dennoch unmittelbar organisiert werden. Späte Feststellungen erschweren Ursachenklärung, Zugang zur Nachbesserung und die Koordination mit nachfolgenden Gewerken. Die 60 Tage sind daher kein Grund, mit Protokoll und Anzeige zuzuwarten.

• Prüfumfang und erforderliche Fachpersonen vor dem Termin festlegen.
• Mangel nach Bauteil, Lage, Erscheinungsbild und betroffener Vertragspflicht beschreiben.
• Anzeige mit Datum, Empfänger und Beilagen nachweisbar übermitteln.

Grundlagen: AS 2025 270: neue Art. 367 ff. OR ↗ · Bundesrat: neue Baumängelregeln seit 1. Januar 2026 ↗

3. Verdeckte Mängel: Entdeckung und Rügezeitpunkt beweisbar machen

Art. 370 Abs. 4 OR sieht für Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei Abnahme und ordnungsgemäßer Prüfung nicht erkennbar waren, eine Anzeige innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung vor. Auch diese Frist kann vertraglich nicht verkürzt werden. Dokumentieren Sie, wann welche Erscheinung erstmals auftrat, wann der Mangel hinreichend erkannt wurde und welche Sofortmaßnahmen nötig waren. Bei drohendem Folgeschaden muss die Schadenbegrenzung organisiert werden, ohne Beweise oder Nachbesserungsmöglichkeiten unnötig zu zerstören.

• Erste Erscheinung, Entdeckungszeitpunkt und technische Abklärung chronologisch führen.
• Fotos, Messwerte, Wetter- oder Betriebsbedingungen und betroffene Bereiche sichern.
• Dringende Schutzmaßnahme und dauerhafte Mangelbeseitigung ausdrücklich trennen.

Grundlagen: Fedlex: Art. 370 OR in der geltenden Fassung ↗ · Bundesamt für Justiz: Dossier Haftung für Baumängel ↗

4. Eine wirksame Mängelrüge sagt konkret, was nicht akzeptiert wird

Eine bloße Bitte um Besichtigung oder die Formulierung „bitte prüfen“ kann unklar lassen, ob das Werk als vertragswidrig beanstandet wird. Beschreiben Sie die festgestellte Abweichung so, dass der Unternehmer sie lokalisieren und beurteilen kann, und erklären Sie, dass sie als Mangel gerügt wird. Die technische Ursache muss zu diesem Zeitpunkt nicht immer abschließend feststehen. Trennen Sie sichere Tatsachen, vermutete Ursache und noch erforderliche Untersuchung.

• Vertrag, Werkteil, Ort und Erscheinungsbild eindeutig zuordnen.
• Beanstandung als Mangel erklären und Beweismittel beifügen.
• Zutritt, Besichtigung und Reaktionsfrist mit einer zuständigen Person koordinieren.

5. Nachbesserung, Minderung und Ablehnung nicht gleichzeitig versprechen

Art. 368 OR unterscheidet nach Schwere des Mangels. Bei minder erheblichen Mängeln kommen ein dem Minderwert entsprechender Abzug oder, soweit nicht mit übermäßigen Kosten verbunden, die unentgeltliche Verbesserung in Betracht; bei Verschulden kann Schadenersatz hinzukommen. Seit 2026 ist eine im Voraus getroffene Vereinbarung unwirksam, soweit sie den Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung bei einem Mangel an einer Baute einschränkt oder ausschließt. Welche Rechtsfolge gewählt werden kann, hängt dennoch von Vertrag, Mangel und Zumutbarkeit ab.

• Mangelumfang und Auswirkungen fachlich bewerten, bevor ein Recht endgültig gewählt wird.
• Nachbesserungsumfang, Zugang, Termin und Schutz anderer Leistungen vereinbaren.
• Schaden, Minderwert und Verbesserungskosten nicht als austauschbare Beträge behandeln.

Grundlagen: AS 2025 270: Art. 368 Abs. 2bis OR ↗ · Bundesrat: Nachbesserungsrecht bei Baumängeln ↗

6. Während der Ausführung: Abhilfe mit Frist und Androhung organisieren

Zeigt sich schon während der Ausführung, dass wegen Verschuldens des Unternehmers eine mangelhafte oder sonst vertragswidrige Erstellung bestimmt vorauszusehen ist, eröffnet Art. 366 Abs. 2 OR einen eigenen Weg: Der Besteller kann eine angemessene Abhilfefrist setzen und androhen, andernfalls Verbesserung oder Fortführung auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten zu übertragen. Die Voraussetzungen sind sorgfältig zu prüfen. Ein vorschneller Fremdeingriff kann Beweise, Verantwortlichkeiten und Nachbesserungsrechte verändern.

• Konkreten vertragswidrigen Zustand und erwartete Folge dokumentieren.
• Angemessene Abhilfe, Frist und Rechtsfolge eindeutig formulieren.
• Vor Drittbeauftragung Zugang, Ablauf, Beweise und Kostengrenze rechtlich prüfen.

Grundlagen: Fedlex: Art. 366 OR – Abhilfe während der Ausführung ↗

7. Zahlung und Folgegewerke kontrolliert weiterführen

Eine Mängelrüge beantwortet nicht automatisch, welcher Rechnungsbetrag fällig ist oder zurückbehalten werden darf. Prüfen Sie Vertrag, Abnahmestand, betroffene Positionen und gewähltes Mängelrecht. Gleichzeitig darf ein Folgegewerk den beanstandeten Bereich nicht so verändern, dass Zustand und Ursache später nicht mehr feststellbar sind. Ein Freigabevermerk sollte klar sagen, welche Flächen weiterbearbeitet werden können und welche bis zur gemeinsamen Aufnahme gesperrt bleiben.

• Beanstandete Leistung und unstreitige Rechnungspositionen getrennt führen.
• Vor Überdeckung gemeinsame Aufnahme oder sachverständige Sicherung organisieren.
• Freigaben an Folgegewerke mit Planmarkierung und Verantwortlichem dokumentieren.

8. Fiktives Praxisbeispiel: Anschlussdetail auf einem Flachdach

Fiktives Beispiel, keine VALENTARO-Referenz: Bei der Abnahme eines sanierten Gewerbedachs werden an zwei Fassadenanschlüssen Unregelmäßigkeiten festgestellt. Der Auftraggeber markiert Lage und Ausdehnung im Plan, fotografiert die Details und rügt sie am folgenden Arbeitstag ausdrücklich als Mangel. Der Subunternehmer erhält einen Termin zur Besichtigung; ein Sachverständiger klärt, welche Bereiche geöffnet werden müssen. Nur die dokumentierten Prüfflächen bleiben für Folgearbeiten gesperrt. Nach vereinbarter Verbesserung werden diese Punkte erneut geprüft und separat protokolliert. Über Zahlung und mögliche Folgeschäden wird anhand von Vertrag und Ergebnis gesondert entschieden.

• Sichtbaren Befund und vermutete Ursache nicht gleichsetzen.
• Öffnungen und Proben gemeinsam festlegen und fotografisch sichern.
• Nachbesserungsabnahme auf die konkret gerügten Punkte beziehen.